Amerika Birleşik Devletlerinde Gayrimenkul Alımı - ONGUR&PARTNERS

BLOG

Amerika Birleşik Devletlerinde Gayrimenkul Alımı


AMERİKA BİRLEŞİK DEVLETLERİ’NDE GAYRİMENKUL ALIMI[1]

 

I.     GİRİŞ

 

     Son yıllarda; yabancı ülkelerde ve bilhassa Amerika Birleşik Devletleri’nde gayrimenkul edinmenin çokça gündeme geldiği ve birçok kişinin yatırım ve sair maksatlarla Türkiye dışındaki ülkelerde gayrimenkul iktisap ettiği gözlemlenmektedir. Bu kapsamda konuya ilişkin detaylar özetlenmiş ve girişimcilerin bilgilendirilmesi amaçlanmıştır. 

 

 

II.     GAYRİMENKUL EDİNME SERBESTİSİ

 

     Öncelikle ifade etmek gerekir ki, Amerika Birleşik Devletleri’nde bir yabancının gayrimenkul satın alması kural olarak mümkündür. Hatta gayrimenkul satın alımı sırasında yabancı bir alıcı ile ABD vatandaşı bir alıcı arasında büyük farklar bulunmadığı dahi söylenebilir. Amerika’da bir yabancının gayrimenkul satın alması için federal düzeyde mevzuata baktığımızda yalnızca birkaç sınırlandırmanın olduğu göze çarpmaktadır. Bu sınırlandırmalar genelde Amerika’da yerleşik olmayan yabancılar için geçerli olup uygulamada kolaylıkla aşılabilen sınırlamalar olarak nitelendirilebilmektedir.       Amerika’nın uyguladığı federal kanunların yanında kendi eyalet kanunlarının da bulunması gayrimenkul satın alma konusunda  ilgili eyaletin düzenlemelerinin de göz önünde bulundurulması zorunluluğunu beraberinde getirmekteri. Zira bu konudaki yasalar ve işleyiş prosedürü eyaletten eyalete farklılık arz etmektedir. Bununla birlikte, bahsi geçen kanuni farklılıklara rağmen küçük bazı değişikliklerle beraber hemen hemen her eyalette geçerli olan ve izlenmesi gereken yollar büyük benzerlik göstermektedir. Bu çalışma ise, New York özelindeki mevzuat ve esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.

 

 

III.     GAYRİMENKULLERİN TİP VE ÖZELLİKLERİ

 

     Bu bağlamda konuya New York özelinde bakacak olursak; Öncelikle, New York’ta yabancıların gayrimenkul sahibi olması mümkündür ve gayrimenkullerin yaklaşık %15’i yabancı gerçek kişiler ya da şirketlere aittir. New York’ta emlak yapılarının genel anlamda iki çeşitten oluştuğunu söylemek gerekir ki; bunlar Kooperatif (CO-OP) ve Condominium (CONDO)’dur. Yabancı bir yatırımcının kooperatif edinmesi kural olarak mümkün değildir. Zira kooperatifler yatırımcının gelir kaynağının ABD merkezli olmasını ve mal varlığının büyük kısmının ABD sınırları içerisinde bulunmasını şart koşarlar. Bu bağlamda Türk yatırımcıların gayrimenkul alımına ilişkin seçeneklerinin CONDO (Kat mülkiyetli apartman daireleri), CONDOP (Kat mülkiyeti kurallarına tabi kooperatif) ve TOWNHOUSE Bitişik nizami evlerdir. Condominium, esnek kiralama imkanlarına sahip olmaları ve genellikle daha yeni olmaları sebebiyle alımda en çok tercih edilen gayrimenkul türüdür.. Ayrıca CONDO’ların her bir metrekare başına düşen değeri, CO-OP’lardan %20-30 oranında daha fazladır.

 

     Söz konusu seçeneklerin edinimine ilişkin alternatifler ise şöyledir; gayrimenkul inşaatı devam eden projeden alınabileceği gibi, 2. el gayrimenkul ya da inşaatı tamamlanmış bir gayrimenkulün alımı da mümkündür.

 

 

IV.     ÖDEME KOŞULLARI

 

     Alınacak olan gayrimenkulün finansmanı peşin ödeme veyahut piyasa koşullarına göre oluşan faiz oranları ve 30 yıla kadar varan vade seçenekleri ile mortgage kredisi ile sağlanabilmektedir. 

 

     Ödemeyi peşin olarak yapacak olanlar aşağıda ödemelere ilişkin anlatılacak prosedür ve aşamaları direkt geçecekler ve tapu işlemlerine devam edeceklerdir. Ancak gayrimenkulün finansmanı mortgage kredisi ile sağlanacaksa aşağıda belirtilen birtakım prosedürlerin tamamlanması gerekecektir.

 

     Gayrimenkulü alacak kişinin Amerikan finans bölümünde kaydı yok ise (Amerikan banka hesabı, kredi kartı geçmişi, kredi notu vb.) Amerikan bankalarından mortgage kredisi almak çok zor olacaktır. Zira mortgage kredisi almak için en az 6 aylık bir banka hesabı olması gerekmektedir. Bu nedenle New York’ta alınmak istenen gayrimenkulün peşin ödeme ile alınması gerekecektir. Peşin ödeme yapılması durumunda ise alınan kredinin yaklaşık %2’si oranında vergi ödenmesi söz konusu olacaktır.

 

     Böyle bir durum söz konusu değil ise yani kişinin Amerikan finans bölümünde kaydı var ise mortgage kredisine başvurulması söz konusu olabilecektir. Mortgage kredisi alırken en önemli husus kişinin kredi notudur. Mortgage miktarını ve faiz oranını belirleyen diğer husus ise ödenecek peşinat ve kişinin geliridir. Kişinin ödeyeceği peşinat ve belgelerle ispatlanacak geliri ne kadar yüksekse alınabilecek kredi miktarı da o kadar fazla olacaktır.

 

     Bu noktada mortgage şirketinden  “pre-approval letter” adı verilen mortgage kredisi alınabildiğini ispatlayan bir mektup temin etmek son derece önemlidir. Bu, kişinin ev alma aşamasında beğendiği eve fiyat teklifi (offer contract) verdiğinde satıcıya karşı daha güçlü bir alıcı olarak görünmesini sağlar ki; böylece kişi aynı eve “pre-approval letter” olmadan talip olan diğer alıcıların önüne geçmiş olacaktır. Kaldı ki, bu noktada  “pre-appraval letter” olmadan fiyat teklifini dahi kabul etmeyen satıcıların olduğu da dile getirilmelidir.

 

 

V.     ALIM SATIM İŞLEMLERİ

     Gerekli finansman sağlandıktan sonra sıra ev almak amacıyla gerçekleştirilmesi gereken işlemlere gelmektedir. Bu işlemlere daha ayrıntılı bakacak olursak;

 

     1)     Öncelikle alıcıya ya da acentesine, alıcının acentesi tarafından bir teklifte bulunulmalıdır. Eğer satıcı bu teklife karşılık verirse görüşme süreci başlar.

 

     2)     Satıcının avukatı tarafından satış anlaşması hazırlanacaktır.

 

     3)     Alıcının avukatı alınmak istenilen gayrimenkulün finansal koşullarını değerlendirecektir. Satıcının vekili tarafından hazırlanan satış anlaşmasının şartlarını müzakere edecek, alınmak istenen ev üzerindeki ayni hakları araştıracak, evin emlak vergisini, ısıtma, soğutma ve elektrik faturalarını inceleyecektir. (New York’ta ev alımıyla ilgili her işlemde bir real estate attorney ile çalışılmak zorundadır. Real estate attorney, hukuk ve özellikle mülkiyet hukuku konusunda deneyimli olmak zorundadır. Ayrıca lisans eğitiminin yanında J.D. unvanına sahip olmalı ve Amerikan baro sınavından geçmiş olmalıdır. Bunların yanında, belli süre boyunca avukat olarak deneyim sahibi olmalıdır.)

 

     4)     Alıcının vekili eğer evin finansal koşullarının uygun olduğunu ve satış anlaşmasının kabul edilebilir olduğunu düşünürse alıcıya sözleşmeyi imzalamasında sakınca olmadığını belirtecektir. Bu durumda alıcının alış fiyatının %10’unu depozito olarak vermesi gerekmektedir. Satıcı da imzaladıktan sonra bu sözleşme ve paranın kapanışa kadar bir escrow account’a yatırılmasında fayda vardır.  Ya da bu süreçte bir ‘’escrow company’’ ile çalışılabilir. Escrow company sözleşmeden tarafsız üçüncü bir kişidir ve tüm şartlar sağlanıp kapanışa geçilinceye kadar dokümanlar ve parayı elinde bulundurmaktadır. Şirket, şartlar sağlandığında kapanış belgelerini de hazırlayabilmektedir. En deneyimli escrow şirketleri bağımsız olarak bu işle uğraşan şirketlerdir. Bankaların bünyesinde de konuya ilişkin departmanlar bulunabilmekle birlikte, bunlar daha az deneyimlidir.

 

     5)     Daha sonra emlak acentesi ile kurula başvuru için gerekli belgeler hazırlanmaktadır. Condominiumlarda satış Yönetim Kurulu’nun iznine bağlı olarak gerçekleşmektedir. Eğer Yönetim Kurulu bu satışı reddederse sizden evi satın almaktadır; ancak bu çok düşük bir ihtimaldir. Bu süreçte satış sözleşmesi, finansal referanslar, sertifikalı muhasebeci tarafından imzalanmış finansal durum beyanı, son üç yılın vergi beyannameleri gibi birçok belgenin kurula sunulması gerekmektedir.

 

     6)     Başvurunuz gözden geçirip tüm gerekli materyalleri içerdiği görülürse kabul edilir. Sonrasında kapanış sürecine geçilir.

 

     7)     Kapanış sürecindeki uygulamalar örf adetten kaynaklanmakta ve bölgeden bölgeye değişiklik göstermektedir. Genellikle tüm taraflar biraraya gelir, kimlikleri doğrulanır, belgelere son hali verilir, finansal hesaplamalar ve düzenlemeler yeniden gözden geçirilir, belgeler alıcıya ve para satıcıya teslim edilir. Genellikle kapanış prosedürü satıcının avukatının ofisinde gerçekleştirilir; ancak nadiren kredi verenin hukuki danışmanının ofisinde de gerçekleştirilmektedir.

 

 

[1] Bu çalışmada yer verilen hususlar bilgilendirici mahiyette olup iş ve işlemlerden önce teyit edilmesi gerekmektedir.