Konut veya İş Yerinin İlk Tesliminde Yabancılar İçin Uygulanan Katma Değer Vergisi Muafiyeti - ONGUR&PARTNERS

BLOG

Konut veya İş Yerinin İlk Tesliminde Yabancılar İçin Uygulanan Katma Değer Vergisi Muafiyeti


Konut veya İş Yerinin İlk Tesliminde Yabancılar İçin Uygulanan Katma Değer Vergisi Muafiyeti​

 

Son yıllarda yabancı yatırımları teşvik etmek amacıyla Türkiye’de ekonomik ve hukuki bakımdan gerçekleştirilen pek çok girişim mevcuttur. Bunlardan biri de, Türkiye ekonomisinde önemli bir yere sahip olan inşaat sektöründe gerçekleştirilen büyük çaplı yatırımlara yabancıların ilgisini çekmek amacıyla 1 Nisan 2017’den itibaren geçerli olmak üzere öngörülen Katma Değer Vergisi (KDV) muafiyetidir.

 

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 13. maddesi, 23/2/2017 tarihli ve 6824 sayılı kanunun 7. maddesi ile değiştirilerek, bahsi geçen KDV muafiyeti yasal bir zemine kavuşturulmuştur. Türkiye’de gayrimenkul edinmek isteyen yabancı müvekkillerimizi yakından ilgilendiren bu muafiyetin kapsamı ve uygulanma koşulları ise Maliye Bakanlığı tarafından çıkarılan “Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği” ile (Tebliğ) düzenlenmiş bulunmaktadır.

 

Bu yazıda konuya ilişkin olarak Tebliğ ile öngörülen detaylı hükümler derlenerek, 3065 sayılı kanunda yapılan değişiklik çerçevesinde getirilen muafiyetin uygulanma şartları özlü bir şekilde anlatılacaktır.

 

1) Muafiyetin Uygulanma Şartları

 

3065 sayılı kanunun 13. maddesinde, KDV’den müstesna olan teslim ve hizmetler düzenlenmiştir. Kanunda yapılan değişiklikle yabancıların Türkiye’den gayrimenkul edinimlerinde öngörülen muafiyetten yararlanabilmeleri için aranan şartlar şunlardır:

 

a. Konut ya da iş yeri olarak inşa edilen bir bina söz konusu olmalıdır.

 

b. Binanın ilk teslimi yapılıyor olmalıdır.

 

c. Bedel döviz olarak Türkiye’ye getirilmelidir.

 

d. Teslim alan, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişi veya kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilcisi vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurum olmalıdır. Buna ek olarak, yabancılar haricinde, çalışma ve oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları, Gelir Vergisi Kanununun 3. maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendi kapsamında olmamak kaydıyla bu muafiyetten yararlanabileceklerdir.

 

Gerçek kişi alıcının istisna kapsamında bulunduğunun belgelenmesi için satıcı mükellefler,

 

1. Alıcının uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportunun fotokopisini (çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerde mavi kartın fotokopisini),

 

2. Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye’de yerleşmiş olmadığına dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.

 

Tüzel kişi alıcının istisna kapsamında bulunduğunun belgelenmesi için satıcı mükellefler,

 

1. Kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kurumun kanuni merkezinin bulunduğu ülke resmi makamlarından alınmış belgeyi,

 

2. Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmediğine dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.

 

Uygulanma koşulları ile ilgili şu hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir:

 

  • İşleme konu konut veya iş yeri olarak inşa edilen binanın yapı ruhsatının bulunması ve alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi şarttır. Yapı ruhsatında konut, dükkan, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri istisna kapsamında değerlendirilir.

 

  • Mevzubahis konut ya da iş yerinin ilk tesliminin yapılıyor olması önemli bir şarttır. Buna göre örneğin inşa edenden satın alındıktan sonra gerçekleştirilen ikinci devir söz konusuysa, muafiyetten yararlanılamayacaktır.

 

  • İstisnadan yararlanma şartlarını taşıyan yabancılar, istisna kapsamında birden fazla konut ve iş yeri alabilirler.

 

  • İstisnadan yararlanabilecek kişilerin kapsamına, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28. maddesi uyarınca kendilerine mavi kart verilen ve Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler de girer.

 

  • KDV istisnasından yararlanılabilmesi için bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da fatura düzenlendikten sonra en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilip satıcıya ödenmesi gerekir. KDV iadesi, bedelin tamamının Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesinden sonra yapılır.

 

2) Bedelin Türkiye’ye Getirilmesi

 

Bedelin Türkiye’ye getirilmesinde esas olan, bedeli Türkiye’deki bir bankaya transfer etmek ve transfere ilişkin dekontla işlemi belgelemektir. Ödeme, yurtdışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile de gerçekleştirilebilir; bu durumda kredi kartı ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont ya da yazı ile belgelenmesi gerekir.

 

İkinci olarak bedel Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak da getirilebilir. Bu durumda bedelin getirildiği gümrük idaresinden alınan evraklarla belgelenir.

 

Türkiye’ye banka aracılığıyla ya da fiziken getirilen bedel, satıcıya banka kanalıyla ödenmeli ve ödeme banka dekontuyla belgelenmelidir.

 

Yurtdışından döviz olarak getirilen bedel satıcıya TL cinsinden ödenebilir.

 

3) Konut veya İş Yerinin Bir Yıl İçinde Elden Çıkarılması Halinde

 

İstisnadan yararlanılabilmesi için, tapuda işlem tesisi gereklidir. Tapuda işlem yapılırken tapu müdürlüğüne satışın KDV’den muaf olduğu bildirilir ve bildirim üzerine tapu müdürlüğü tapu kütüğünün beyanlar hanesine mevzubahis konut veya iş yerinin bir yıl içinde elden çıkarılması halinde, zamanında tahsil edilmeyen verginin gecikme faiziyle birlikte ödeneceği konusunda şerh düşer.

 

Taşınmazın bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde ödenecek olan bu vergi, taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine ödenir. Ödemenin yapıldığına ve devrin mümkün olduğuna dair ilgili vergi dairesinden alınan yazı ibraz edilmeden tapu müdürlüğü devir işlemini gerçekleştiremez.

 

Bir yıllık süre dolduktan sonra yapılacak devir işlemlerinde vergi ve gecikme faizi alınmaz.

 

4) İstisnanın Usulüne Uygun Şekilde Uygulanmaması

 

Gerekli şartlar yerine getirilmeden istisnanın uygulandığı durumlarda, zamanında tahsil edilmeyen vergi, gecikme faizi ve vergi ziyaı cezasından mükellef ile alıcı müteselsilen sorumlu olur.

 

İstisna kapsamında teslime konu edilen konut veya iş yerine ilişkin bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilip satıcıya ödenmemesi halinde, zamanında tahsil edilmeyen vergi, satıcı ile birlikte alıcıdan vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte aranır.